المالك الساكن أو المؤجر: حماية العقار عبر التكافل

يحمي التأمين التكافلي للمالك الجدران والتجهيزات الثابتة ومسؤولية المالك عبر صندوق تعاوني من التبرعات يديره مشغل بموجب وكالة. وفي أوروبا، حيث لا يوجد مثل هذا المشغل، يُؤمَّن العقار لدى شركات مرخصة وفق القانون العام.

المالك الساكن والمالك المؤجر: حاجتان مختلفتان

يغطي المالك الذي يسكن عقاره الجدران والمحتويات ومسؤوليته المدنية. أما من يؤجره فيحتاج أساسًا إلى ضمان المالك غير الساكن، الذي يحمي المبنى حين لا يسري عقد المستأجر أو يتبين أنه غير كافٍ.

السقف والواجهة والأنابيب: مبلغ تأمين المبنى

بالنسبة إلى المالك يفوق ضمان البناء في أهميته ضمان الأثاث بكثير. وفي التكافل يبقى التعويض محدودًا بالخسارة الفعلية، وفق مبدأ الخطر المحض الذي تذكّر به أسئلة التكافل الشائعة لدى شركة State Life الباكستانية.

منزل مشترى بالمرابحة أو الإجارة

في الإجارة يحتفظ المصرف بملكية العقار حتى نقلها النهائي، وفي المرابحة يبيعه بهامش ربح ويأخذ ضمانات. ولذلك يشترط تغطية المبنى، وغالبًا ما يرافقها تأمين التمويل العقاري الإسلامي.

المرابحة في فرنسا والتأمين المرافق لها

تؤطر تعليمات ضريبية صدرت عامي 2009 و2010 المرابحة في فرنسا دون إلغاء تكلفة رسوم نقل الملكية المزدوجة. ويموّل مصرف Chaabi Bank الأفراد هناك، لكن لم يُرصد تأمين تكافلي مخصص للمقترضين يرافق هذه العمليات.

الإيجارات غير المدفوعة: تعويض خسارة لا ضمان عائد

على المؤجر الراغب في ضمان إيجاراته أن يتحقق من أن الضمان يعوض خسارة فعلية لا ربحًا متوقعًا. فالتكافل لا يغطي إلا الخطر المحض، والدخل المقدَّم على أنه مضمون في كل الأحوال يدخل في باب الخطر المضاربي.

الملكية المشتركة: ما يؤمّنه وكيل العمارة سلفًا

في الشقق تُغطى الأجزاء المشتركة عادة بعقد جماعي يبرمه وكيل العمارة، ولا يملك الشريك فيه تأثيرًا يُذكر. أما تغطية الأجزاء الخاصة فيختارها بنفسه، وهو ما يحدد نطاق أي توجه نحو التكافل.

فرع المباني لا يموّل الفروع الأخرى

يحظر الإطار التشغيلي الذي اقترحه البنك المركزي الماليزي في مايو 2018 الدعم المتبادل بين صناديق التكافل. فلا يجوز أن تغطي فوائض فرع العقارات خسائر نشاط آخر للمشغل كالتأمين الصحي أو النقل.

الحصة التي يجوز للمشغل الاحتفاظ بها من الفائض

في ماليزيا يجوز للمشغل أن يقتطع 50 % على الأكثر من فائض صندوق مخاطر المشتركين. لذا ينبغي للمالك قراءة بند التوزيع قبل مقارنة الاشتراكات؛ وتفصّل صفحتنا الفائض التأميني في التكافل هذه القواعد.

مبنى مدمَّر: إعادة التكافل تتدخل

الحريق الذي يأتي على مبنى كامل يتجاوز طاقة صندوق صغير. فيحمي المشغل نفسه لدى صندوق إعادة التكافل، البديل الإسلامي لإعادة التأمين الذي وصفه معيار IFSB-18 في أبريل 2016، حيث يُتقاسم الخطر بدل نقله.

من يشهد بمطابقة العقد العقاري للشريعة

في باكستان تفرض قواعد التكافل الصادرة عن هيئة SECP على كل مشغل هيئة شرعية من علماء معترف بهم وتدقيقًا شرعيًا سنويًا. ويحق للمالك المطالبة بضمانات مماثلة مفصلة في صفحتنا هيئة الرقابة الشرعية.

عقار يقع في فرنسا أو بلجيكا أو سويسرا

في غياب إطار خاص، يُؤمَّن العقار في هذه البلدان لدى شركات مرخصة وفق القانون العام وإطار الملاءة 2 داخل الاتحاد الأوروبي. وفي سويسرا يجب على الشركة الأجنبية التي تغطي خطرًا محليًا فتح فرع مرخص من هيئة FINMA.

مسكن ثانوي في البلد الأصلي

يملك كثير من أبناء الجالية مسكنًا في المغرب العربي. وللعقار الواقع في المغرب راجع صفحتنا التأمين التكافلي في المغرب لتحديد المشغلين المحليين، ثم قارن عقودهم بالعروض التقليدية قبل الاختيار.

تأمين العقار بالتكافل: الخطوات العملية

1. حدد وضعك: مالك ساكن أو مؤجر أو شريك في ملكية مشتركة أو مشترٍ بالمرابحة أو الإجارة، لأن الضمانات اللازمة تختلف.
2. تحقق لدى الجهة الرقابية في بلد العقار من وجود مشغل تكافل مرخص لفرع التأمين على الممتلكات.
3. اطلب تقدير قيمة إعادة بناء المبنى، وهي تختلف عن سعر الشراء الذي يشمل الأرض.
4. اطّلع على نموذج الوكالة أو المضاربة وفتوى هيئة الرقابة الشرعية وبند توزيع الفائض.
5. تأكد من أن التغطية التي يشترطها المصرف الإسلامي واردة في العقد مع تعيين المصرف مستفيدًا.
6. عند وقوع الضرر بادر بالإبلاغ وقدّم عروض الأسعار والصور واحتفظ بإيصالات أي إصلاح عاجل.

مكونات التكلفة بالنسبة إلى المالك

مستندات يلزم جمعها لتأمين العقار

• سند الملكية أو العقد الموثق
• عقد التمويل بالمرابحة أو الإجارة عند الاقتضاء
• وصف العقار: المساحة وسنة البناء والمواد والملحقات
• عقد الإيجار الجاري وشهادة تأمين المستأجر إذا كان العقار مؤجرًا
• نظام الملكية المشتركة واسم وكيل العمارة بالنسبة إلى الشقة
• وثيقة هوية المالك أو الملاك

أخطاء مكلفة يرتكبها الملاك

• تأمين العقار بسعر شرائه شاملًا الأرض بدل قيمة إعادة بنائه، مما يرفع الاشتراك دون تحسين التعويض.
• الاعتماد على تأمين المستأجر وحده، وهو لا يغطي كل الأضرار التي تصيب المبنى ولا فترات شغوره.
• توقيع تمويل إسلامي دون التحقق من أن التغطية التي يشترطها المصرف سارية يوم تسليم المفاتيح.
• شراء ضمان يوصف بأنه شرعي من وسيط غير مرخص، دون إمكانية معرفة المشغل أو هيئة علمائه.
• إهمال بند الفائض، في حين يجوز للمشغل في ماليزيا الاحتفاظ بما يصل إلى نصفه بحسب العقد.

الملاك والتكافل: إجابات عملية